バフェットはろう(@buffett_hello)です。
お金に関しては、公的年金と並んでもう一つ、身につけておかなくてはならない重要な知識があります。それは住宅ローンについてです。今回は、住宅ローンで家を持つという時代に合わない行為について共有していきます。
持ち家志向は時代に合わない
日本では、住宅の取得が人生の目的のようになり、「一生の買い物」として持ち家志向がとても強い。そのため、35年ローンや二世代ローンといった住宅ローンがつくられ、市民の家計において大きなウエイトを占めています。35年もの超長期の住宅ローンが大々的に売られているのは世界でも日本だけみたいです。
35年や二世代の超長期の住宅ローンは、成長神話を引きずった返済モデルです。戦後の日本は、30年、40年にわたり平均7％程度の実質成長が続き、給与が増え続けるという特別な（幸運な）時代でした。しかし、21世紀の現在はそうではありません。この20年間で見ても、世帯の所得は間違いなく低下傾向をたどっており、所得が下がり続ければどこかで破綻する恐れが出てきます。
そもそも超長期の住宅ローンは、「いまは少し苦しくても、今後給与が上がればきっと楽になる」という図式のもとで初めて成り立つ金融商品。「超長期」の間ずっと所得が安泰でかつ上昇することを前提にしています。しかしいまやそんな保証はどこにもありません、明らかに時代とミスマッチ。
一生賃貸でもかまわない
諸外国では一生賃貸という人もたくさんいて、住居費の概念そのものが違います。彼らは住居費を住むためにかかる費用としてとらえています。だから、死ぬまで家を借りる権利があれば、それでいいのです。対して日本では、住居費と言いつつも、半ば資産づくりの概念に変貌しています。持ち家として、子どもたちに残す資産にしようと考えられています。資産とは持っていればお金が入ってくるもの、負債はお金が出ていくもの、持ち家がどちらかは小学生でもわかると思います。
高度成長が続いていた間は、不動産も値上がりし、資産価値として実を結びましたが、低成長の時代に突入した結果、多くの不動産は値下がりしてしまい、資産づくりという面でも時代と合わなくなっています。バブルの前後に不動産を取得した人は、購入時の半値や3分の1以下といったレベルに不動産価値が激減し、ひどく後悔しているはずです。
現在でも、3,000万円の新築マンションを買ったとすると、その価格の2、3割は販売業者の懐に入るため、買ったばかりでも2,000万円ちょっとの価値しかありません。さらに、一般的には年々評価額が下落するため、資産になりようがありません。
一方、ローンのほうは、もし金利1.5％で、3,000万円、35年ローンを組んでいたら、総額4,000万円近くを返済しなければなりません。現在は、住宅ローン金利がかなり低水準にありますが、それでも長期の借金である以上、損得勘定は合いません。
いま、日本には空き家が800万戸以上もあります。すでに住宅はダブついています。人口が減少しているので空き家は今後も増加、不動産価額は下落するのは明らかです。
よく不動産屋さんが「家賃をいくら払っても不動産はあなたのものにはなりませんが、買えばあなたのものになりますよ。」といったセールストークを語りますが、それには「ただし、不動産価額が上昇すれば」という条件がつくのをお忘れなく。
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