バフェットはろう(@buffett_hello)です。
住宅ローンの返済中にまとまった金額が用意できた際、繰り上げ返済を行うか、それともそのお金を資産運用にまわすか、悩んでいる方もいるかと思います。今回は、どちらに余剰資金をまわすかの判断基準について共有していきます。
繰り上げ返済で得られる効果
繰り上げ返済を行うことによって、実際にどのくらいの総返済額削減効果が得られるのか、試算してみました。例えば、借入金額3000万円を金利1％（全期間固定）で、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしで借り入れているとします。借り入れから10年目に300万円の繰り上げ返済（期間短縮型）を行なった場合、総返済額は約77万円の削減となり、返済期間も3年8ヶ月の短縮効果が出ることが分かりました。
資産運用することで得られる効果
300万円を今後25年かけて複利運用した場合の効果も試算してみました。年1％で運用したとしても、約84万円の利益が出ることが分かりました。運用益に課税される20％の税金を差し引いたとしても約67万円の利益となり、10年目に繰り上げ返済を行った場合と比べて約10万円の低くなります。もし、これが2％で運用できたとなると、運用益は約192万円、税引き後は約153万円と、繰り上げ返済を行うよりも多くの利益が得られることが分かります。運用にまわすことの効果が上回る結果となります。
住宅ローン金利と運用利回りの差が判断基準
住宅ローン金利と運用利回りが同じ場合は、効果はそこまで変わりません。しかし、0.5％上回るだけで十分に効果が出ていることが分かります。ただし、確実にリターンを得るのであれば、もう少し利回りを高くすることが好ましいことから、最低でも2％の利回りを得ることを目指して運用を行うとよいと思います。運用の原則は「長期」で、「継続」して、「分散」しながら行うことです。「分散」には、時間の分散、そして投資商品の分散を考えます。特徴の異なる商品を複数選択し、配分割合を検討し運用していくことが重要になります。
まとめ
繰り上げ返済を行うことは、家計にとって非常に重要なことです。しかし、自身の資産形成もしっかり考えていかなければならない時代になっています。我が家で行っている資産運用では、配当金だけで裕に3%は超えていますので、はるかに住宅ローン金利を上回っているため、積極的に投資に余剰資金をまわした方が良いことがわかります。
まとまったお金が用意できた際には、繰り上げ返済にまわすお金と運用にまわすお金とに分けて、資産で増やしていくという考えを積極的に取り入れていきましょう。
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